【图表】10年后,全台30年老屋超过70%:屋主该懂的重建老

过去几年来,台湾接连发生了地震灾情,几栋因着地震倒塌、甚至造成伤亡的大楼都是超过20年的老建筑,像是台南的维冠金龙、花莲的统帅大饭店与云门翠堤。其实早在20年前的921大地震后,政府就开始正视老屋安全的重要性,立法提高房屋耐震设计标準,近年也推出《都市危险及老旧建筑物加速重建条例》(简称《危老条例》)协助民众更有效率完成老屋重建。

重建老屋除了安全考量,屋主通常会藉由《都市更新条例》(简称《都更条例》)向政府申请减税和容积奖励。因为每宗土地都有法定容积,可建筑面积有限制,如果自行重建只能维持原来的容积,但提出申请就可以取得额外容积空间作为奖励,建物可建筑面积也能增加。

不过,申请《都更条例》过程相当繁琐、耗费时长,还要通过众多审议机制,例如容积奖励较不明确须经由审议决定。因此营建署在2017年通过《危老条例》,号称一个月内就能通过申请,并放宽许多《都更条例》原本对屋主的限制。

【图表】10年后,全台30年老屋超过70%:屋主该懂的重建老

《危老条例》没有限制申请房屋的基地面积,只要100%土地与建物所有权人同意,小基地也能重建,独栋屋主的独立自主性高。而重建后的房屋高度与建蔽率都有一定程度的放宽,容积奖励也相当明确,地价税和房屋税减半徵收最长可以达12年。

不过《危老条例》还是有些限制条件,申请房屋不能是具有历史、文化、艺术与纪念价值的建筑物,也不能位于工业区,必须符合「危险」和「老旧」两项资格。危险是未达结构安全性能评估的最低等级,老旧则是指不具有或是改善后仍不具效益的升降设备,屋龄需在30年以上。

依内政部统计截至2018年底,国内30年以上宅数为410万户,在10年内就会提升到将近640万户,从佔全台房屋的47%提升到73%。依县市排名30年以上老屋比例的前三名为台北市、澎湖县、嘉义县,而柯文哲日(17)前公布,台北市申请危老重建计画有92件,已核准46件,为全台第一。

下图为目前屋龄超过30年的老屋佔全台各乡镇市区房屋的比例,排名前三为澎湖县望安乡、台南市龙崎区、澎湖县七美乡。可以发现不管以县市或乡镇市区排名,澎湖县的老屋比例都名列前茅。

【图表】10年后,全台30年老屋超过70%:屋主该懂的重建老

澎湖危老辅导团受访表示,目前澎湖县有12户申请,但主要集中在马公市等本岛市区,已有2、3户即将核准,可是老屋比例较高的望安乡和七美乡位在澎湖外岛,暂时没有推广《危老条例》。因为无论是《危老条例》还是《都更条例》,都仅适用于都市计画範围内的房屋,主要实施与举办说明会的地区也有所侷限。

【图表】10年后,全台30年老屋超过70%:屋主该懂的重建老

《危老条例》被誉为快速道路版的《都更条例》,但在过去实施的两年间也受到争议。环境资讯中心指出,学者批评《危老条例》会打乱都市计画的脚步。有别于《都更条例》针对大範围的建筑区域做计画,《危老条例》不考虑周边需求就能个别重建,缺乏整体规划,对改善全体社区品质较没有帮助。

总结来说,《都更条例》考虑範围较全面但实际执行时间冗长,而《危老条例》申请条件门槛较低,对个别户的屋主来说流程友善又快速,但可能缺乏都市规划的整体思维。两者本意都是希望打造更安全的居住环境,如果还是无法决定哪一种条例更符合现实需求,目前各县市政府都设有「危老辅导团」,也会有专员替屋主釐清《危老条例》和《都更条例》条例的更多细节。

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参考资料:

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